દાયકા પહેલાં આવેલી મંદીમાં ડેવલપરોએ 40 ટકા સુધી ઘટાડો કર્યો હતો : રેરા-જીએસટી અને ઊંચા પ્રીમિયમને કારણે માર્જિન ઘટી ગયું હોવાથી બિલ્ડરો પણ લાચાર

સુરત શહેર, અર્બન એરીયા તેમજ તેને અડીને આવેલા વિસ્તારોમાં હાલમાં બે લાખ જેટલી નવી મિલક્તો જેમાં સૌથી વધુ ફ્લેટ્સ છે, દુકાનો, ઓફિસ, રો હાઉસ, ગાળા ટાઇપ મકાનો વગેરે ખાલી પડ્યા હોવા છતાં તેના ભાવો ઘટતાં નથી. શહેરીજનોને પણ નવાઇ લાગી રહી છે કે પડ્યા પડ્યા મિલક્તો ખરાબ થઇ રહી છે, બાંધકામો સડી રહ્યા છે આમ છતાં બિલ્ડરો, ઓર્ગેનાઇઝરો મિલક્તોના ભાવ ઓછા કરીને વેચવા કેમ કાઢતા નથી. હાલ આ મુદ્દો લગભગ દરેક ધંધાદારી લોકોના સર્કલથી લઇને ફ્રેન્ડસ ગ્રુપોમાં ચર્ચાય રહ્યો છે.

દાયકા સવા દાયકા પહેલાં પણ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં જબરદસ્ત મંદી આવી હતી. એ વખતે જે રીતે નવી ખાલી મિલક્તોા ભાવમાં 40 ટકા જેવો જંગી ઘટાડો થયો હતો એવો આ વખતે થયો નથી. ફ્લેટના વેચાણમાં અત્યંત મંદી હોવા છતાં બિલ્ડરો ભાવમાં ઘટાડો કરવાને બદલે ફ્લેટો જાળવી રાખવાનું પસંદ કરી રહ્યા છે. આ પરિસ્થિતિને કારણે નાણાં લઇને બેઠેલા ઇન્વેસ્ટર્સ માથું ખંજવાળી રહ્યા છે કે તેમની પાસે સસ્તા ભાવે રોકાણની તક આવતી નથી. આવી સ્થિતિ છેલ્લા દોઢેક વર્ષથી સર્જાયેલી જોવા મળી રહી છે.

બિલ્ડરો અને ડેવલપર્સનું માર્જિન ઘટી રહ્યું છે

એક જાણીતી સંસ્થા દ્વારા કરવામાં આવેલા અભ્યાસમાં એવું જાણવા મળ્યું હતું કે રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ પર લગાવવામાં આવેલા ભારે વેરા અને પ્રીમિયમની ઊંચી રકમને કારણે ડેવલપરનું માર્જિન સતત ઘટી રહ્યું છે. આ બધાની વચ્ચે રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ભારે સ્પર્ધા આવી ગઈ છે, ત્યારે ફક્ત આઠ ટકા જેવા નજીવા માર્જિનમાં ડેવલપરો ફ્લેટ વેચી રહ્યા છે અને તેથી જ ભાવમાં વધુ ઘટાડો કરવા તેઓ તૈયાર નથી.

ફાઇનાન્સ અને ઇન્ટરેસ્ટ કોસ્ટમાં વધારો, બિલ્ડરો લાઇન છોડીને અન્ય વેપારમાં નજર દોડાવી રહ્યા છે

2005થી ફાઈનાન્સ અને ઈન્ટરેસ્ટની કોસ્ટમાં અંદાજે આઠ ગણો વધારો થઈ ગયો છે,કેમ કે બિલ્ડરોને ધીમી ગતિએ થતા વેચાણને લઈને લાંબા ગાળાની લોન લેવી પડે છે. આ ઉપરાંત જમીનની કિંમતમાં નવ ગણો, મંજૂરીઓ પાછળ થતા ખર્ચમાં સાત ગણો અને ક્ધસ્ટ્રક્શન કોસ્ટમાં બમણો વધારો થતાં ડેવલપરનું માર્જિન સતત ઘટી રહ્યું છે. 2005માં એક પ્રોજેક્ટને પૂરો થતાં સરેરાશ ત્રણ વર્ષ લાગતા હતા, તેને સ્થાને હવે 6 વર્ષ લાગે છે. આ બધું મળીને પ્રોજેક્ટની 35 ટકા કિંમત થઈ જાય છે અને સૌથી મોટો ખર્ચ આ જ છે.

શહેરના મોટા ભાગના રિયલ એસ્ટેટના માંધાતાઓએ હવે બિલ્ડીંગ લાઇન પરચૂરણ લઇન થઇ ગયાનું માનીને પોતાની મૂડી મેન્યુફેક્ચરીંગ સેક્ટરમાં નાંખવાના આયોજન કર્યા હોવાનું જણાય આવે છે. બિલ્ડિંગ કન્સ્ટ્રકશનમાં કોસ્ટ વધી, મળતર ઘટ્યું અને નાના પ્લેયર્સ પણ આવી રહ્યા હોઇ હવે મોટા માંથા રિયલ એસ્ટેટમાંથી ખસી રહ્યા છે.

મિલક્તો પોતાની કિંમતે વેચવા માટે અનેક સ્કીમો બિલ્ડરોએ આપવી પડી રહી છે

આ બધા ઉપરાંત ડેવલપરો પ્રોપર્ટીની કિંમતની ચુકવણીમાં હપ્તા પાડીને આપે, ફ્લોર રાઈઝના હિસાબે વધારાની કિંમત ન વસૂલે, જીએસટી અને રજિસ્ટ્રેશન ફી ચુકવી આપે આ બધાને કારણે તેમના પર વધારાના 10-20 ટકા જેટલો બોજો પડી રહ્યો છે. અનેક ડેવલપરોએ તો તૈયાર પડેલા પોતાના ફ્લેટો વેચવા માટે 10-15 વર્ષના હપ્તાની સ્કીમ બનાવી આપી છે, જેથી તેમનું રોલિંગ અટકી ન પડે. આને કારણે પણ નફામાં કાપ મુકાઈ રહ્યો છે.

2005માં કોઈ પ્રોજેક્ટમાં ફ્લેટ બુક કરાવનારી વ્યક્તિ અને આજે એ જ પ્રોજેક્ટમાં ફ્લેટ ખરીદનારી વ્યક્તિ લગભગ સમાન કિંમત ચુકવી રહી છે તેના પરથી રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટની હાલતનો અંદાજ આવે છે. જીએસટી અને સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ઉપરાંત રેરાએ પણ પ્રોપર્ટી માર્કેટ પર ગંભીર અસર કરી છે.