રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ એક્ટ (રેરા)ને એક વર્ષ થયું છે અને આમ છતાં સમગ્ર દેશમાં રેરાનો પૂરેપૂરો અમલ થઇ શક્યો નથી. કેટલીક રાજ્ય સરકારો આ ધારાને અમલ કરવામાં વિલંબ કર્યો છે અથવા તેની જોગવાઇ હળવી કરી છે. મહારાષ્ટ્રે પૂરી ભાવનાથી રેરાનો અમલ કર્યો છે અને મધ્યપ્રદેશ હવે તાલ મિલાવી રહ્યું છે, પરંતુ બીજા રાજ્યોમાં અમલીકરણ ધીમું છે. દેશમાં રેરા હેઠળ નોંધાયેલા આશરે 25,000 પ્રોજેક્ટ્સમાંથી 62 ટકા મહારાષ્ટ્રના છે. બંગાળ તદ્દન અલગ માર્ગ અપનાવ્યો છે. તેની સરકારે તેના પોતાના હાઉસિંગ કાયદા હાઉસિંગ ઇન્ડસ્ટ્રી રેગ્યુલેશન એક્ટ (હીરા)નો અમલ કર્યો છે.
મોટાભાગના રાજ્યોએ વચગાળાના નિયમનકાર બનાવ્યા છે અ્ને રેરા હેઠળ કાયમી નિયમનકારી સંસ્થાની નિમણુક કરી નથી. રેરાના હજુ પ્રારંભિક દિવસો છે. તેથી તેના ધીમા અમલ પર ફોકસ કરવાનો કોઇ અર્થ નથી. ત્રણથી ચાર વર્ષ પછી રિયલ એસ્ટેટ સંપૂર્ણ પણે અલગ ઉદ્યોગ હશે. મહારાષ્ટ્રના રેરાના તાજેતરના ચુકાદાથી બાંધકામ હેઠળના પ્રોજેક્ટ્સમાં ખરીદદારના વિશ્વાસને પુન:સ્થાપિત કરવામાં સફળતા મળે છે. કેટલાંક ચુકાદા ફરિયાદ દાખલ કર્યાના ૩૦ દિવસમાં આવ્યા હતા.
પારદર્શકતામાં વધારો
રેરાથી રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં તુલનાત્મક રીતે પારદર્શકતા આવી છે. ઉહાહરણ તરીકે બિલ્ડર્સ હવે બિલ્ટ-અપ અથવા સુપર બિલ્ટ અપ એરિયાને ટાંકને પ્રોપર્ટીની સાઇઝ અંગે ખોટી માહિતી આપી શકશે નહીં. હવે તમામ એગ્રીમેન્ટમાં કાર્પેટ એરિયાનો ઉલ્લેખ કરવા ફરજિયાત છે. ખરીદદારો રેરાની વેબસાઇટ પર તેમના પ્રોજેક્ટ્સના સ્ટેટસ, સાઇટ પ્લાન, વેચાયેલા મકાન, બાંધકામનો તબક્કો, પઝેશનની તારીખ વગેરેની માહિતી મેળવી શકે છે.
પ્રોજેક્ટ્સની તમામ વિગત સાથેની એક વેબસાઇટતી રિયલ્ટી ટ્રાન્ઝેક્શનમાં મોટી પારદર્શકતા આવે છે. ખરીદદારો સમાન બિલ્ડર્સના હાલમાં ચાલી રહેલા પ્રોજેક્ટ્સની માહિતી જોઇ શકે છે અને બિલ્ડર્સ પાસે વધુ પડતા પ્રોજેક્ટ્સ છે કે નહીં તેની વિગત મેળવી શકે છે.
સપ્લાયમાં ઘટાડો
નવા પ્રોજેક્ટ્સની રજૂઆતમાં વિલંબ રેરાની પ્રારંભિક નેગેટિવ અસર છે. ડેવપલર્સ હવે વગરવિચાર્યે પ્રોજેક્ટ્સ લોન્ચ કરતા નથી. તેઓ નવા પ્રોજેક્ટ્સ અંગે ખૂબ સાવધ બન્યા છે અને સુનિશ્ચિત કરે છે કે લોન્ચ પહેલા તમામ મંજૂરી મળી જાય. સપ્લાયમાં હવે ફરી વધારો થઈ રહ્યો છે.
નબળા બિલ્ડર્સ પાસેથી મજબૂત બિલ્ડર્સ પ્રોજેક્ટ્સ લઈ રહ્યા છે, તેથી ઇન્ડસ્ટ્રી હવે ઓર્ગેનાઇઝ્ડ બની રહી છે. અને સપ્લાયમાં ટૂંક સમયમાં વધારો થશે.
શું આવા કોન્સોલિડેશનથી રિયલ્ટી બિઝનેસ અમુક ગણ્યાગાંઠ્યા બિલ્ડર્સ પાસે આવી જશે અને તેનાથી સેલર્સ માર્કેટનું સર્જન થશે?
નબળા અને ખરાબ બિલ્ડર્સ માટે આકરા જોગવાઈ છે. તેથી રેરાથી નાના અને સારા બિલ્ડર્સ માટે તક ઊભી થઈ છે. નાના અને સારા બિલ્ડર્સ નાણા સંસ્થાઓ પાસેથી ધિરાણ લઈ શકે છે. તેથી રેરાથી ખરેખર તો બજારનું વિસ્તરણ થઈ રહ્યું છે.
પઝેશન તારીખ
રેરાથી પઝેશનની તારીખ લંબાઈ છે. પ્રોજેક્ટસમાં વિલંબ બદલ ભારે પેનલ્ટીથી બિલ્ડર્સ પઝેશન તારીખને લંબાવે છે. પ્રોજેક્ટ્સના બાંધકામના સમયે કેટલાંક મંજૂરી જરૂરી છે. બિલ્ડર્સને આવી મંજૂરીની ખાતરી ન હોય તો તેઓ પઝેશનની તારીખ લંબાવે છે. મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનની ઓથોરિટીને રેરા હેઠળ લાવવાથી ભ્રષ્ટાચારમાં ઘટાડો થશે અ્ને એપ્રુવલ સિસ્ટમ વધુ સરળ બનશે.
મોટા ભાગના બિલ્ડર્સ રેરાના નિયમો હેઠળ નિર્ધારિત તારીખ પહેલા પઝેશન આપશે, પરંતુ મૌખિક ખાતરી ખરીદદારો માટે જોખમી બની શકે છે. તેઓ જણાવે છે કે પ્રોજેક્ટસ રેરા એપ્રુવ્ડ હોવાથી ખરીદદારોએ ભાર મૂકવો જોઇએ કે બિલ્ડર્સ તમામ પ્રતિબદ્ધતા લેખિતમાં આપે .
રેરા જાદૂઈ છડી નથી
રેરાની સાથે રિયલ એસ્ટેટમાં પારદર્શકતા આવી હોવા છતાં રેરામાં રજિસ્ટ્રેશન ધરાવતા તમામ પ્રોજેક્ટ્સ રોકાણને લાયક હોતા નથી. શેરબજારમાં જેમ તમામ કંપનીઓ રોકાણને લાયક હોતી નથી, તેમ રેરા હેઠળ નોંધાયેલા કેટલાંક પ્રોજેક્ટ્સ પણ રોકાણની લાયક ન હોય તેવી શક્યતા છે. રેરા હેઠળ નોંધાયેલા પ્રોજેક્ટ્સનું યોગ્ય મૂલ્યાંકન ફરજિયાત છે.
જયેશ બ્રહ્મભટ્ટ
