બિલ્ડરોની મંદી બેકાબૂ : ઓછા રોકાણે વધુ નફો લેવાની લાલચમાં ઇન્વેસ્ટરો ફસાયા

જયેશ બ્રહ્મભટ્ટ 98253 44944

સમગ્ર ભારતમાં ફાસ્ટેસ્ટ ગ્રોઇંગ સિટી તરીકે ખ્યાતિ પ્રાપ્ત સુરતમાં હાલ જબરદસ્ત મંદીનો માહોલ છે અને સૌથી તીવ્ર મંદી હાલ રિયલ એસ્ટેટ એટલે કે બાંધકામ ક્ષેત્રમાં પ્રવર્તી રહી છે અને આ મંદી બેકાબૂ છે. અગ્રણી બિલ્ડરો તો ત્યાં સુધી કહે છે કે આ એક અનકન્ટ્રોલ્ડ માહોલ છે, કોઇ પેકેજ મંદી દૂર કરી શકે નહીં ફક્તને ફક્ત માનસિકતા, વિચારધારા બદલાશે તો જ સુરતનો બાંધકામ ઉદ્યોગ ફરી મંદીમાંથી બહાર આવશે અને તેને બહાર આવતા પણ સહેજેય બે-ત્રણ વર્ષ નીકળી જશે. રિયલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગની કઠિણાઇ જ એ છે કે તેમાં રિયલ વપરાશકર્તા ઓછા છે અને જે છે તેમની પાસે બિલ્ડરોને આપવાના બ્લેકના રૂપિયા નથી, વ્હાઇટના તો બેંકો ધિરાણ આપે જ છે.

તા.10મી સપ્ટેમ્બરે ક્રેડાઇના જક્ષય શાહ સુરત આવ્યા હતા. બિલ્ડરોએ કઇ રીતે ધંધો કરવો જોઇએ એ વિષય પર તેમણે કેટલાક નિવેદનો કર્યા. એક નિવેદન એ કર્યું કે ડાયરી પ્રથા બિલ્ડરોએ બંધ કરવી જોઇએ. ડાયરી પ્રથા એટલે બ્લેક મનીના હિસાબો.

સુરતના અનેક બિલ્ડરો સાથે સી.આઇ.એ. લાઇવ એ વાત કરી પછી જે નિષ્કર્ષ મળ્યો તે અહીં રજૂ કરીએ છીએ.

બુકિંગ પહેલા 10, 20 લાખ રૂપિયા આપીને મોટો નફો કમાઇ લેવાની વૃતિએ ઇન્વેસ્ટરોને તો ભેરવ્યા, બિલ્ડરો પણ આસમાન સે ટપકા ખજૂર પે અટકા સ્થિતિમાં લાવી દીધા

હાલમાં રિયલ એસ્ટેટમાં પ્રવર્તમાન મંદી માટે જવાબદાર જો કોઇ પરિબળ હોય તો એ ઇન્વેસ્ટર્સ છે. એવા રોકાણકારો કે જેઓ પોતાના ધંધામાંથી સરપ્લસ મની લઇને અગર તો એવા ઇન્વેસ્ટર્સ કે જે ફ્લેટ, દુકાન, ઓફિસ, રો હાઉસ વગેરેમાં 10, 20 લાખ રૂપિયા બુકિંગ અગાઉથી રોકીને ટૂંકા ગાળામાં નફો રળી લેવાની વૃતિ ધરાવતા હોય એવા લોકોએ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્ડસ્ટ્રીનું સેન્ટીમેન્ટ એટલું ખરડી નાંખ્યું કે આજે ચાર ચાર બંગડીઓવાળી ગાડી લઇને ફરતા બિલ્ડરોએ ગ્રાહકોથી મોઢા છુપાવતા ફરવું પડી રહ્યું છે.

રિયલ એસ્ટેટમાં રિયલ રહેવાવાળા, રિયલ વપરાશકર્તા જ ગાયબ

રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાંથી રિયલ વપરાશકર્તાઓ જ ગાયબ થઇ ગયા અને એટલે જ ક્રેડાઇના ગુજરાત ચેરમેને કહેવું પડ્યું કે બાંધકામ ઉદ્યોગમાંથી બ્લેકના રૂપિયાનું ચલણ દૂર કરો, શક્ય એટલા વ્હાઇટના રૂપિયાથી ધંધો કરશો તો રિયલ યુઝર્સ, રિયલ વપરાશકર્તા, રિયલ રહેવાવાળા ફ્લેટ, દુકાન, ઓફિસ ખરીદશે કેમકે તેમને જેટલા વ્હાઇટના પેપર મળશે તેટલી લોન વધુ મળશે.

બ્લેકના રૂપિયા આપી આપીને ઇન્વેસ્ટરે મંદીમાં તો બિલ્ડરો કરતા પણ વધારે કમાઇ લીધું હતું હવે બાંધકામ ઉદ્યોગમાં તેમની જે હાલત હતી કે નહીં ઘરના (પોતાના ધંધાના) નહીં ઘાટના (બાંધકામ ઉદ્યોગના) ન રહ્યા, એમની હાલત નફો રળી લેવાની, કટકી કરી લેવાની હતી, એ વધુ લાલચે ભેરવાયા પરંતુ, બિલ્ડરોએ પણ તેમના દોરવાયા દોરવાઇને પ્રોજેક્ટો કર્યા આજે એ હાલત છે કે બાંધકામ ઉદ્યોગ બેકાબુ મંદીના દૌરમાં સપડાયો છે. બાંધકામ ઉદ્યોગમાં તેજીના સમયે ઇન્વેસ્ટરોએ જે ઘીકેળા કર્યા આજે બધું જ ઘસડાઇને પાછું ચાલ્યું જાય તેવી સ્થિતિ છે.

પ્રોજેક્ટમાં 10, 20 ટકા રૂપિયા રોકીને ટૂંકાગાળામાં નફો કમાઇ લેવાની વૃતિ વાળા ઇન્વેસ્ટરોએ હવે પ્રોજેક્ટસમાં પાર્ટ પેમેન્ટ કર્યા પછી બિલ્ડરો, ડેવલપર્સને રૂપિયા આપવાનું બંધ કરી દેતા બિલ્ડરોના પ્રોજેક્ટ પણ ઘોંચમાં પડ્યા છે. જેમ આંખ, નાક, કાન જડેલા હોય એ રીતે ઇન્વેસ્ટરો સાથે સંકળાયેલા બિલ્ડરો ગ્રાહકોને જે રીતે પેમેન્ટ માટે દમ મારતા હોય તે રીતે ઇન્વેસ્ટરોને મારી શક્તા નથી અને તેને કારણે બિલ્ડરોના પ્રોજેક્ટ ઠપ થવા માંડ્યા છે.

ઇન્વેસ્ટરોએ જ બ્લેકના રૂપિયાનું ચલણ વધારીને બાંધકામ ઉદ્યોગને અત્યાર સુધી બ્લેક એન્ડ વ્હાઇટમાં રાખ્યો, હવે ઇન્વેસ્ટરોની બિલ્ડરોના ખભે બંદૂક મૂકીને કમાઇ લેવાની વૃતિ બંધ થશે. પહેલા ઇન્વેસ્ટરોના રૂપિયાથી જ ધંધો શરૂ કરતા બિલ્ડરો હવે મંદીના સમયમાં ઇન્વેસ્ટરોને કશું કહી શકતા નથી.

ઇન્વેસ્ટરો પાસેથી બ્લેકના રૂપિયા મળતા હોઇ, બિલ્ડરોએ અત્યાર સુધી 25 ટકા વ્હાઇટ 75 ટકા બ્લેકથી ધંધો કર્યો હતો આજે 40 ટકા વ્હાઇટ 60 ટકા બ્લેક અને છેલ્લે 50 ટકા વ્હાઇટ 50 ટકા બ્લેક સુધી પહોંચ્યા છે.

કોણ કોણ આવે છે ઇન્વેસ્ટર્સમાં

• એન.આર.આઇ.
• ડાયમંડ ઉદ્યોગપતિઓ
• ડોક્ટરો
• ખેડૂતો
• ફાઇનાન્સરો
• બિન નિવાસી ગુજરાતીઓ ખાસ કરીને મુંબઇ નિવાસીઓ
• રાજકારણીઓ
• મેનેજમેન્ટ લેવલના પ્રાઇવેટ કંપનીના અધિકારીઓ
• સરકારી અધિકારીઓ
• જમીન, મકાન, ઓફિસ લેવેચ કરતા દલાલો

ઉપરોક્ત ઉપરાંત એવા લોકો જેમની પાસે સરપ્લસ રૂપિયા ઘરમાં કે અન્યત્ર રોકાણમાં હતા એ લોકોએ તેજીના સમયમાં રૂપિયા રિયલ એસ્ટેટમાં નાંખ્યા અને કમાયા પણ ખરા, પણ હવે તેમણે જે ટેવ પાડી હતી એ ટેવ બિલ્ડરોને નડી રહી છે.

કેટલાક દલાલો રૂપિયા શું કમાયા પોતે જ ઇન્વેસ્ટર બની ગયા હતા હવે ભેખડે ભેરવાયા

સુરતના રિયલ એસ્ટેટમાં જ્યારે તેજી હતી ત્યારે કેટલાક ગણ્યા ગાંઠ્યા (બધા નહીં) દલાલો હજારોપતિમાંથી કરોડોપતિ બની ગયા હતા. એવા દલાલોએ પોતાની પાસે ઉભી થયેલી મૂડીને તેજીના સમયમાં ફ્લેટ, મકાન, દુકાનમાં રોકવા માંડી હતી, એ ટ્રેન્ડ એવો ચાલ્યો કે દલાલી કરનારા મોટાભાગના પોતે જ ઇન્વેસ્ટર બનવા માંડ્યા. એવા દલાલો ભેગા થઇને 10, 20 ટકા રોકીને એવી લાલચે ઇન્વેસ્ટ કરતા કે બે-પાંચ મહિનામાં વધુ ભાવ મળે એટલે ફટકારી મારીશું, એ બે-પાંચ મહિના હવે વર્ષોમાં કન્વર્ટ થવા માંડ્યા છે અને દલાલોએ ઉભી કરેલી મહામૂલી કેપિટલ પણ બાંધકામ ઉદ્યોગમાં ચટણી થઇને ભેરવાય ગઇ છે.

જેટલા વ્હાઇટના રૂપિયા લેવાશે એટલા રિયલ યુઝર વધુ મળશે

બિલ્ડર એસોસીએશનના પ્રમુખ જક્ષય શાહ કહે છે કે પૂરેપૂરા વ્હાઇટથી ધંધો કરવાવાળાની મિલકતો પણ વેચાઇ રહી છે, સુરતના બિલ્ડરોએ ડાયરી પ્રથા એટલે કે બ્લેક મનીનું માર્જિન દૂર કરવું જ પડશે. જો બ્લેક મનીનું માર્જિન દૂર કરવામાં આવશે તો આપોઆપ ઇન્વેસ્ટરોનો એકડો નીકળી જવાનો છે એમાં બે મત નથી. રિયલ એસ્ટેટના ધંધામાં ઓફિસ, દુકાન, મકાન, ફ્લેટ, રો હાઉસ લેવા માટે રિયલ યુઝર્સ, ખરો વપરાશકર્તા ત્યારે જ ખરીદવા માટે આવશે કે જ્યારે તેને વ્હાઇટની અમાઉન્ટ વધુ ચૂકવવાની થશે. જેટલી વ્હાઇટની અમાઉન્ટ વધુ તેટલી લોન વધુ મળશે એટલે રિયલ એસ્ટેટમાં રિયલ વપરાશકર્તાને આકર્ષવા માટે બિલ્ડરોએ ડાયરી પ્રથા બંધ કરવી જ પડશે.

સુરતે તેજી પણ વધુ જોઇ એટલે મંદી પણ વધુ આકરી જોઇ રહ્યું છે

બાંધકામ ઉદ્યોગમાં એવું નથી કે બધે જ મંદી છે. સુરતની સરખામણીમાં વડોદરા કે અમદાવાદ કે મુંબઇ, બેંગ્લોર જેવા શહેરોમાં સુરત જેટલી અસહ્ય પરિસ્થિતિ નથી. સુરતે, સુરતના બિલ્ડરોએ તેજીમાં પણ મબલખ કમાણી રળી એટલે મંદીમાં પણ વધુ માર ખાઇ રહ્યા છે. સુરત સિવાયના શહેરોમાં બિલ્ડરો હવે ધંધો વ્હાઇટની અમાઉન્ટ પર કરવાનું શરૂ કરી દીધું છે. સુરતમાં પણ ઘણાં બિલ્ડરોએ સમયવર્તે સાવધાન રૂએ વ્હાઇટમાં રૂપિયા લેવાનું શરૂ કર્યું છે.

Note : અહીં અમે રેરા, મ્યુનિ. કોર્પોરેશન, ટાઉન પ્લાનિંગ, જીએસટી વગેરેની ચર્ચા જ કરી નથી, એના પ્રશ્નો તો બિલ્ડરોને કનડી રહ્યા છે જ