રેરા: રિયલ એસ્ટેટનો સૌથી મોટો સુધારો

રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ (રેરા) આઝાદી પછી ભારતમાં બાંધકામ ક્ષેત્રમાં સૌથી મોટો સુધારો માનવામાં આવી રહ્યો છે. દેશમાં પ્રથમ વખત રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે કોઈ નિયમનતંત્ર આવ્યું અને મોટા ભાગના નિષ્ણાતો માને છે કે આ કાયદો ગ્રાહકોને પઝેશન સહિતના મુદ્દે રક્ષણ મળતું થઇ ગયું છે. એકંદરે રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને ઓર્ગેનાઇઝ્ડ બનાવશે તથા સમય જતાં ઉદ્યોગમાં વોલ્યુમમાં વૃદ્ધિ થશે અને ઉદ્યોગ માટે ભંડોળના નવા માર્ગ પણ ખૂલી રહ્યા છે.

ગુજરાત સહિત મહારાષ્ટ્ર, ઉત્તરપ્રદેશ, મધ્યપ્રદેશ, રાજસ્થાન, આંધ્રપ્રદેશ, બિહાર, ચંદીગઢ અને ઓડિશાએ રેરાના નિયમો નક્કી કરી દીધા છે. સૂત્રોના જણાવ્યા મુજબ, ગુજરાતમાં સોમવારે રેરાના કમિશનરની નિમણૂક થઇ ચૂકી છે અને ત્યાર બાદ હાલના તમામ ચાલુ પ્રોજેક્ટ્સનું તેમાં રજિસ્ટ્રેશન કરાવી રહ્યા છે. રેરાના અમલ સાથે રિયલ એસ્ટેટમાં લોકપ્રિય ‘પ્રિ-લોન્ચ’ સિસ્ટમનો અંત આવવા પામ્યો છે.

રાજ્યોએ 1ઓક્ટોબર 2017 પહેલાં નિયમો નોટિફાઇ કરવાના હતા પરંતુ અનેક રાજ્યોએ હજી સુધી નિયમો બનાવ્યા નથી. ક્રેડાઇના નેશનલ પ્રેસિડન્ટ જક્ષય શાહે જણાવ્યું હતું કે, કેટલાંક રાજ્યોએ હજુ સુધી નિયમો નોટિફાઇ નથી કર્યા, પરંતુ સરકાર સાથેની અમારી વાટાઘાટ દરમિયાન એ સુનિશ્ચિત થયું છે કે તે રાજ્યો આગળ વધી રહ્યાં છે અને અમને અપેક્ષા છે કે આ રાજ્યોમાં ફાઇનલ નિયમો નોટિફાઇ થશે અને રેગ્યુલેટરની પણ નિમણૂક ટૂંક સમયમાં થશે.મધ્યપ્રદેશે રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટીની નિમણૂક કરી છે, જ્યારે કેરળ,
રાજસ્થાન, મહારાષ્ટ્ર, પંજાબ અને મિઝોરમે વચગાળાના રેગ્યુલેટરની નિમણૂક કરી દીધી છે.

કેટલાક નિષ્ણાતો માને છે કે રેરાના અમલના કારણે રિયલ એસ્ટેટમાં ભાવવધારો જોવા મળશે. ક્રેડાઇના એક હોદ્દેદારે જણાવ્યું હતું કે, પ્રોજેક્ટ માટે તમામ મંજૂરીઓ મળ્યા બાદ જ વેચાણ ચાલુ કરી શકાશે અને ‘પ્રિ-લોન્ચ’ બંધ થશે. તેના કારણે ડેવલપરોએ વધુ નાણાંનું રોકાણ કરવું પડશે. બિલ્ડરે પ્રોજેક્ટમાં ગ્રાહકો પાસેથી મળતાં નાણાં પૈકી 70 ટકા નાણાં એક અલગ એકાઉન્ટમાં રાખવા પડશે તેથી એકંદરે નવા પ્રોજેક્ટની સંખ્યા પણ ઘટશે અને શરૂઆતમાં સપ્લાય ઘટવાના કારણે પણ ભાવમાં વધારો જોવા મળશે.

રેરાના કારણે ગ્રાહકોને સૌથી મોટો લાભ એ થશે કે ડેવલપરોએ પઝેશન માટે આપેલા વચનને વળગી રહેવું પડશે અને જો તેમાં વિલંબ થશે તો પ્રત્યેક મહિને ગ્રાહકને વ્યાજ ચૂકવવું પડશે. બિલ્ડરોએ ફાઇનાન્શિયલ સ્ટેટમેન્ટ્સ, લીગલ ટાઇટલ ડીડ સહિતના દસ્તાવેજો સાથે રેરા ઓથોરિટીમાં રજિસ્ટ્રેશન કરાવવાનું રહેશે અને તેના આધારે તેમને પ્રોજેક્ટ દીઠ રજિસ્ટ્રેશન નંબર આપવામાં આવશે.

રજિસ્ટ્રેશન થયા પહેલાં ડેવલપર કોઈ પણ પ્રકારે પોતાના પ્રોજેક્ટની જાહેરાત નહીં કરી શકે અને ગ્રાહકોને પ્લોટ કે મકાન જોવા માટે આમંત્રણ પણ નહીં આપી શકે. દરેક એડ્વર્ટાઇઝમેન્ટમાં ડેવલપરે રેરા રજિસ્ટ્રેશન નંબરનો ઉલ્લેખ કરવાનો રહેશે. નિયમનતંત્ર એક વેબસાઇટ પણ બનાવશે અને તેમાં તેની પાસે રજિસ્ટર્ડ થયેલા તમામ પ્રોજેક્ટની માહિતી લોકોને મળશે.

રેરાનો અમલ થયા બાદ પઝેશનના સમયપાલનની ચુસ્તતા ઉપરાંત પાંચ વર્ષ સુધી બાંધકામની ગુણવત્તા માટે પણ ડેવલપર બંધાયેલા રહેશે. પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થયાનાં પાંચ વર્ષ સુધીમાં સ્ટ્રક્ચરલ કે અન્ય કામમાં કોઈ પણ ખામી હોય તો ગ્રાહકો ડેવલપરને જાણ કરી શકશે અને ડેવલપરે 30 દિવસમાં કોઈ વધારાનાં નાણાં વસૂલ્યા વગર તેનો ઉકેલ લાવવાનો રહેશે.

રિયલ્ટી નિષ્ણાતોના જણાવ્યા મુજબ, સમય જતાં ઉદ્યોગમાં પારદર્શિતા વધવાથી ભંડોળના વધારે વિકલ્પો ઉપલબ્ધ બનશે અને ગ્રાહકોને રક્ષણ મળવાથી મકાનોની માંગ વધશે.